El Procedimiento de Saneamiento en la República Dominicana: Naturaleza, Etapas y Base Jurídica

El sistema inmobiliario de la República Dominicana se estructura sobre un marco normativo que procura la seguridad jurídica de los derechos de propiedad. Entre los procedimientos fundamentales que contribuyen a este objetivo se encuentra el saneamiento, un proceso técnico-jurídico mediante el cual los terrenos no registrados o carentes de titulación definitiva se incorporan al sistema de registro de derechos reales, consolidando así el derecho de propiedad a favor de su titular legítimo.Finalidad del saneamiento

El procedimiento de saneamiento consiste en la determinación judicial del derecho de propiedad sobre un inmueble, así como la delimitación y descripción exacta del mismo, para que pueda ser debidamente registrado conforme a los principios del sistema inmobiliario dominicano. Este proceso se aplica, por regla general, a los terrenos que carecen de registro previo y que no han sido sometidos al régimen de la Ley de Registro Inmobiliario.

 

Su finalidad principal es dotar de certeza y publicidad el derecho de propiedad, garantizando la inoponibilidad de terceros y la inmutabilidad de los derechos inscritos, conforme al principio de especialidad registral y al principio de fe pública registral, ambos pilares del sistema de registro dominicano.

 

Base jurídica del procedimiento de saneamiento

La regulación del saneamiento en la República Dominicana se encuentra basado en la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, que constituyen el marco legal general del sistema registral y de los procedimientos inmobiliarios.

De la igual manera la Constitución de la República Dominicana, particularmente el artículo 51, que reconoce y garantiza el derecho de propiedad.

El artículo 20 y siguientes de la Ley 108-05 establecen las disposiciones aplicables al proceso de saneamiento y el rol de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual actúa a través de los Tribunales de Jurisdicción Original y los órganos técnicos (Mensuras Catastrales y Registro de Títulos).

 

Etapas del procedimiento de saneamiento

El saneamiento es un proceso judicial, público y contradictorio. Sus etapas esenciales son las siguientes:

 

1. Solicitud ante el Tribunal de Jurisdicción Original

El interesado presenta una instancia solicitando el saneamiento, acompañada de los documentos que justifiquen la posesión del inmueble (actos de venta, constancias notariales, declaraciones juradas de colindantes, etc.), así como el plano provisional aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

 

2. Publicación y notificaciones

El Tribunal ordena la publicación del aviso de saneamiento en un periódico de circulación nacional y en el lugar del inmueble, dando oportunidad a terceros que puedan alegar derechos sobre el terreno. Igualmente, se notifican personalmente a los colindantes y a otras partes interesadas.

 

3. Mensura judicial

Se practica la mensura judicial en presencia del juez, los interesados y los colindantes, levantándose el plano definitivo del inmueble y dejando constancia de las oposiciones o reclamaciones que surjan en el acto.

 

4. Vista de causa

El tribunal celebra audiencia para examinar las pruebas aportadas y escuchar las oposiciones. Las partes presentan sus alegatos y el tribunal valora la legalidad y validez de los derechos invocados.

 

5. Sentencia de saneamiento

Si no hay oposición o si estas resultan desestimadas, el Tribunal dicta sentencia declarando el derecho de propiedad a favor del peticionario. Esta sentencia tiene carácter declarativo y constitutivo, y es susceptible de apelación.

 

6. Registro del derecho

Una vez firme la sentencia, se ordena la inscripción en el Registro de Títulos, momento en que el inmueble entra formalmente al sistema registral y se expide el Certificado de Título correspondiente.

 

Importancia del saneamiento en el desarrollo inmobiliario

El saneamiento representa un mecanismo esencial para el desarrollo económico y social del país. La existencia de propiedades debidamente registradas y tituladas permite el acceso al crédito, fomenta la inversión inmobiliaria y reduce los conflictos por derechos sobre la tierra. Además, contribuye a la regularización de asentamientos humanos y al ordenamiento territorial.

En resumen, el procedimiento de saneamiento en la República Dominicana constituye una herramienta vital para la consolidación del derecho de propiedad y la protección de la seguridad jurídica inmobiliaria. La correcta aplicación de este proceso por los operadores del sistema y su difusión entre la población resulta clave para reducir la informalidad en la tenencia de la tierra y para garantizar un desarrollo urbano y rural sostenible.

 

Yunio Durán, M. A.